Con la pronuncia n. 1123/2025, in materia di IVA, la Corte di Cassazione ha chiarito che il soggetto passivo IVA che interviene come terzo “nominato” in un contratto definitivo di compravendita non può detrarre l’imposta assolta a monte dal promissario acquirente che non sia soggetto passivo IVA. Questo principio si basa su una lettura coordinata degli articoli 6, 17 e 19 del d.P.R. n. 633 del 1972.
Secondo l’art. 6, comma 4, del d.P.R. n. 633/1972, il versamento del prezzo o di una sua parte in adempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare costituisce un’operazione imponibile. Ciò implica l’obbligo per il promittente venditore di emettere fattura con esposizione dell’IVA nei confronti di chi effettua il pagamento. Di conseguenza, il diritto alla detrazione dell’imposta sorge quando questa diventa esigibile, come previsto dall’art. 19, comma 1, del medesimo decreto.
Tuttavia, nel caso in cui il definitivo venga stipulato da un terzo nominato ex art. 1402 cod. civ., tale soggetto non può esercitare il diritto alla detrazione per l’IVA già assolta dal promissario acquirente che non abbia la qualifica di soggetto passivo IVA. Il diritto alla detrazione, infatti, è strettamente collegato al momento in cui l’imposta diventa esigibile, come disciplinato dall’art. 6 del d.P.R. n. 633/1972.
Tempistica dell’esigibilità dell’IVA e diritto alla detrazione
L’art. 6, comma 1, del d.P.R. n. 633/1972 stabilisce che, per le cessioni di beni immobili, l’operazione si considera effettuata al momento della stipulazione del contratto definitivo. Tuttavia, il comma 4 dello stesso articolo prevede che, qualora la fattura sia emessa o il corrispettivo sia pagato, in tutto o in parte, prima del verificarsi degli eventi indicati nei commi precedenti, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo fatturato o pagato, alla data della fattura o del pagamento.
Il diritto alla detrazione dell’IVA sorge, quindi, nel momento in cui l’imposta diventa esigibile. A tale momento è necessario verificare se il soggetto a cui è stata addebitata l’IVA in rivalsa possieda la qualifica di soggetto passivo ai sensi degli artt. 17 e 19 del d.P.R. n. 633/1972.
Assenza di sfasature temporali tra esigibilità e detrazione
La normativa non consente sfasature temporali tra il momento dell’esigibilità dell’IVA e quello della nascita del diritto alla detrazione. In altre parole, non è possibile che un soggetto diverso da quello nei confronti del quale l’imposta sia divenuta esigibile possa esercitare il diritto alla detrazione. Questo principio si applica anche se il soggetto in questione rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 17 del d.P.R. n. 633/1972.